Conceito

Usucapião, que também pode ser chamada de “prescrição aquisitiva”, é uma das formas de se adquirir e regularizar a propriedade de um bem imóvel.

É considerada forma de aquisição “originária” da propriedade. Mas o que isso significa? Usucapião é forma originaria de aquisição pois não existe a transmissão da propriedade de um sujeito para outro, ou do proprietário para o adquirente. Neste caso, determinada pessoa torna-se dona do imóvel porque o utilizava como se fosse seu, obviamente, desde que preenchidos alguns requisitos, os quais explicarei mais adiante.

Já na forma derivada de aquisição, há a transmissão, pelo proprietário ao comprador, como na compra de um imóvel por exemplo, em que se busca um corretor, ele te mostra a casa, faz um contrato, as partes comparecem ao cartório e lavram a escritura pública de compra e venda, e depois é realizado o registro.

Entendeu a diferença? Então vamos seguir adiante!

Posse “ad usucapionem“

A usucapião exige posse do bem por determinado período, a depender da espécie. Mas como deve ocorrer a posse exatamente?

Para que seja possível a usucapião, é necessária a chamada posse “ad usucapionem”, que é aquela que o possuidor exerce sobre o bem com “animus domini”, ou seja, ânimo de dono, somada a atitude passiva do proprietário, que através de sua omissão, permite de a situação se prolongue no tempo.

De forma mais didática, aquele que detém o imóvel que não é seu e pretende usucapi-lo, deverá usar o bem que está em sua posse como se realmente fosse seu, como se proprietário fosse.

Na prática, essas ações podem ser justificadas através do pagamento dos IPTU e outras taxas de manutenção, reformas que evitem o deterioramento da coisa, o uso contínuo do bem, a defesa do bem em face de terceiros, etc.

Lembrando que somente o pagamento do IPTU não configura prova cabal da posse. Obviamente, a posse deve ser somada a passividade do proprietário, que deve ser omisso quanto ao fato.

Se você pretende usucapir um imóvel, deixo aqui a recomendação para que desde já, passe a documentar todos estes fatos mencionados, entre outros que julgar pertinente.

Explicado um dos elementos essenciais a ocorrência da usucapião, vamos entender o que significa justo título!

Justo Título

Além da posse, algumas modalidades de usucapião exigem a comprovação de justo título. Mas o que seria “justo título”?

A doutrina conceitua justo título como aquele ato formalmente adequado para a transmissão do domínio ou do direito real a que se refere, mas que em razão de determinado motivo, não é possível alcançar os fins que se buscava.

A jurisprudência também já conceituou justo título, e aqui trago a vocês. Transcrevo abaixo o trecho do recurso especial 652449 SP 2004/0099113-4, em que figura como relator o Ex-Ministro do STJ Massami Uyeda:

“Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (“cum animo domini”)”

Na prática, justo título pode ser aquele compromisso de compra e venda em que o vendedor não era proprietário, ou se fosse, não estava apto para alienar o bem; pode ser também o caso em que o vendedor do bem seja menor de idade, tornando o negócio jurídico nulo, mas como o comprador não teria como saber das condições do vendedor, entende o comprador que o contrato é lícito e está de acordo com a legislação vigente, passando a agir como legitimo proprietário e possuidor do imóvel.

Entendido alguns dos termos presentes na legislação que trata da usucapião, vamos então à suas espécies.

Espécies

Lhes apresento agora as hipóteses de usucapião na legislação brasileira, cada uma com seus requisitos específicos. São elas:

• Usucapião Extraordinária: prevista no artigo 1.238 do Código Civil, nesta modalidade exige-se a posse qualificada mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos, independente de justo título e boa-fé. Assim diz a lei:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

O interessante desta modalidade de usucapião é que basta o ânimo de dono, bem como a continuidade da posse sem oposição ou interrupção para que haja a concessão do título.

Não se exige nem mesmo a boa-fé ou justo título. No mesmo artigo, em seu parágrafo único, é possível reduzir o prazo de 15 anos para 10 anos, se preenchidos mais alguns requisitos. Vejamos:

“Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.“

Aqui acrescentamos, juntamente com os requisitos já mencionados, a posse trabalho. Esta pode ser caracterizada pela construção de uma residência no terreno por exemplo, ou em investimentos de caráter cultural (plantio e colheita) ou produtivo.

Assim, para que seja possível a redução para 10 anos, é necessária a prova pelo possuidor, de efetiva obra, construção de sua morada ou serviço no local.

• Usucapião Ordinária: prevista no artigo 1.242, esta modalidade exige posse continua, mansa e pacífica por 10 anos, além de exigir justo título e boa-fé. Assim prevê o Código Civil:

“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

A diferença desta com a extraordinária reside na exigência de justo título e boa-fé. Exemplifico. Suponhamos que existam 2 imóveis, um sendo possuído por um indivíduo que não tem justo título, tampouco esta presente a boa-fé, e outro que possui um contrato com o proprietário, mesmo que nulo, e ali reside de boa-fé. O primeiro apenas conseguira usucapir o imóvel em 15 anos, e o segundo, em 10. Entendeu?

Há ainda outra disposição prevista no parágrafo único do mesmo artigo acima mencionado. Transcrevo:

“Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

Neste parágrafo temos os mesmos requisitos do caput do artigo, mas se o possuidor, além do justo título e boa-fé, tiver também feito do imóvel sua moradia, ou ali mantido “posse trabalho” (mencionada acima), poderá usucapir o imóvel se decorrido o prazo de 5 anos.

• Usucapião Especial (Constitucional): esta modalidade de usucapião se divide em Especial Rural e Especial Urbana.

Vamos então começar com a usucapião especial rural!

– Usucapião Especial Rural: nesta, além a posse “ad usucapionem” por 5 anos, o possuidor deverá tornar produtiva a terra que está em sua posse, por seu próprio trabalho ou de sua família, além de fazer dela sua moradia.

Outra limitação a se observar neste caso, é que o possuidor da terra não pode ser proprietário de outro imóvel, seja rural ou urbano, e a área a ser usucapida não pode ser superior a 50 hectares.

Quanto a área, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese favorável a possibilidade de usucapir área inferior ao módulo rural, pois a Constituição de 88 não estabelece uma área mínima a ser usucapida. Transcrevo a ementa de julgamento, longa, porém de extrema relevância para o assunto:

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO RURAL CONSTITUCIONAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE RURAL. MÓDULO RURAL. ÁREA MÍNIMA NECESSÁRIA AO APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA DA NORMA. CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PREVISÃO DE ÁREA MÁXIMA A SER USUCAPIDA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL DE ÁREA MÍNIMA. IMPORTÂNCIA MAIOR AO CUMPRIMENTO DOS FINS A QUE SE DESTINA A NORMA.

1. A propriedade privada e a função social da propriedade estão previstas na Constituição Federal de 1988 dentre os direitos e garantias individuais (art. 5.º, XXIII), sendo pressupostos indispensáveis à promoção da política de desenvolvimento urbano (art. 182, § 2.º) e rural (art. 186, I a IV).

2. No caso da propriedade rural, sua função social é cumprida, nos termos do art. 186 da CF/1988, quando seu aproveitamento for racional e apropriado; quando a utilização dos recursos naturais disponíveis for adequada e o meio ambiente preservado, assim como quando as disposições que regulam as relações de trabalho forem observadas.

3. A usucapião prevista no art. 191 da Constituição (e art. 1.239 do Código Civil), regulamentada pela Lei n. 6.969/1981, é caracterizada pelo elemento posse-trabalho. Serve a essa espécie tão somente a posse marcada pela exploração econômica e racional da terra, que é pressuposto à aquisição do domínio do imóvel rural, tendo em vista a intenção clara do legislador em prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural.

4. O módulo rural previsto no Estatuto da Terra foi pensado a partir da delimitação da área mínima necessária ao aproveitamento econômico do imóvel rural para o sustento familiar, na perspectiva de implementação do princípio constitucional da função social da propriedade, importando sempre, e principalmente, que o imóvel sobre o qual se exerce a posse trabalhada possua área capaz de gerar subsistência e progresso social e econômico do agricultor e sua família, mediante exploração direta e pessoal – com a absorção de toda a força de trabalho, eventualmente com a ajuda de terceiros.

5. Com efeito, a regulamentação da usucapião, por toda legislação que cuida da matéria, sempre delimitou apenas a área máxima passível de ser usucapida, não a área mínima, donde concluem os estudiosos do tema, que mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social.

6. Assim, a partir de uma interpretação teleológica da norma, que assegure a tutela do interesse para a qual foi criada, conclui-se que, assentando o legislador, no ordenamento jurídico, o instituto da usucapião rural, prescrevendo um limite máximo de área a ser usucapida, sem ressalva de um tamanho mínimo, estando presentes todos os requisitos exigidos pela legislação de regência, parece evidenciado não haver impedimento à aquisição usucapicional de imóvel que guarde medida inferior ao módulo previsto para a região em que se localize.

7. A premissa aqui assentada vai ao encontro do que foi decidido pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal, em conclusão de julgamento realizado em 29.4.2015, que proveu recurso extraordinário, em que se discutia a possibilidade de usucapião de imóvel urbano em município que estabelece lote mínimo para parcelamento do solo, para reconhecer aos recorrentes o domínio sobre o imóvel, dada a implementação da usucapião urbana prevista no art. 183 da CF.

8. Na oportunidade do Julgamento acima referido, a Suprema Corte fixou a seguinte tese: Preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área onde situado o imóvel (dimensão do lote) (RE 422.349/RS, rel. Min. Dias Toffoli, 29.4.2015)

9. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.040.296/ES, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 2/6/2015, DJe de 14/8/2015.)

Podemos concluir que a presente modalidade de usucapião possui um fim específico, que é a consolidação do homem e sua família no campo, como produtor rural, devendo este tornar a terra produtiva e utilizá-la como moradia para si e sua família.

Mais um ponto a se observar, é que não é possível a usucapião por pessoa jurídica nesta modalidade, uma vez que esta não possui moradia, tampouco família.

Ainda, ficam dispensados os requisitos da boa-fé e justo título. Por fim, trago a literalidade do dispositivo constitucional que prevê a usucapião especial rural:

“Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.“

– Usucapião Especial Urbana: prevista no capítulo de Política Urbana na Constituição, esta modalidade prevê a possibilidade do possuidor usucapir o imóvel urbano de até 250 m², desde que exerça posse “ad usucapionem” por 5 anos, não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e o utilize como moradia para si ou de sua família.

Ficam dispensados os requisitos da boa-fé e justo título. Ainda, não é possível usucapir área de terreno sem construção, pois exige-se que o referido imóvel seja usado como moradia pelo possuidor ou sua família.

A jurisprudência já decidiu pela possibilidade de se usucapir área de até 250m² inserida em área maior, desde que bem delimitada a área de posse, contudo, não é possível usucapir a mesma área na presente modalidade quando esta não se distingue do restante.

Por fim, trago também, a literalidade do texto constitucional:

“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

• Usucapião Familiar: criada pela lei 11.424/2011 e inserida por ela no Código Civil, esta modalidade prevê que o cônjuge que exercer posse “ad usucapionem” com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250m² após o abandono do lar pelo companheiro, poderá adquirir seu domínio.

Além da situação descrita, exige-se que os cônjuges sejam coproprietários do bem, que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, além de utilizá-lo como moradia.

Ressalto que a jurisprudência tem decidido que o prazo de 2 anos previsto nesta modalidade passa a fluir a partir da separação de fato, e não pela separação judicial, divórcio ou da dissolução da união estável. Transcrevo abaixo o um julgado do STJ sobre o tema:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. PRESCRIÇÃO EXTINTIVA. ESCOAMENTO DO PRAZO PARA DEDUÇÃO DE PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. DISTINÇÕES. CAUSA IMPEDITIVA DE FLUÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. APLICABILIDADE ÀS PRESCRIÇÕES EXTINTIVAS E AQUISITIVAS. CONSTÂNCIA DA SOCIEDADE CONJUGAL E FLUÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL. CAUSA IMPEDITIVA DA PRESCRIÇÃO QUE CESSA COM A SEPARAÇÃO JUDICIAL, COM O DIVÓRCIO E TAMBÉM COM A SEPARAÇÃO DE FATO POR LONGO PERÍODO. TRATAMENTO ISONÔMICO PARA SITUAÇÕES DEMASIADAMENTE SEMELHANTES. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA CONFIGURADA. APURAÇÃO DOS DEMAIS REQUISITOS CONFIGURADORES DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. NECESSIDADE DE REJULGAMENTO DA APELAÇÃO.

1- Ação distribuída em 31/07/2014. Recurso especial interposto em 31/03/2017 e atribuído à Relatora em 15/09/2017.

2- O propósito recursal consiste em definir se a separação de fato do casal é suficiente para cessar a causa impeditiva da fluência do prazo prescricional prevista no art. 197, I, do CC/2002, e, assim, para deflagrar o cômputo do prazo para a prescrição aquisitiva do imóvel previsto no art. 1.240 do CC/2002.

3- Duas espécies distintas de prescrição são reguladas pelo CC/2002: a extintiva, relacionada ao escoamento do lapso temporal para que se deduza judicialmente pretensão decorrente de violação de direito (arts. 189 a 206) e a aquisitiva, relacionada a forma de aquisição da propriedade pela usucapião (arts. 1.238 a 1.244). Precedente.

4- A causa impeditiva de fluência do prazo prescricional prevista no art. 197, I, do CC/2002, conquanto topologicamente inserida no capítulo da prescrição extintiva, também se aplica às prescrições aquisitivas, na forma do art. 1.244 do CC/2002.

5- A constância da sociedade conjugal, exigida para a incidência da causa impeditiva da prescrição extintiva ou aquisitiva (art. 197, I, do CC/2002), cessará não apenas nas hipóteses de divórcio ou de separação judicial, mas também na hipótese de separação de fato por longo período, tendo em vista que igualmente não subsistem, nessa hipótese, as razões de ordem moral que justificam a existência da referida norma. Precedente.

6- Sendo incontroverso o transcurso do lapso temporal quinquenal entre a separação de fato e o ajuizamento da ação de usucapião, mas não tendo havido a apuração, pelas instâncias ordinárias, acerca da presença dos demais pressupostos configuradores da usucapião, impõe-se a devolução do processo para rejulgamento da apelação, afastada a discussão acerca da prescrição aquisitiva.

7- Recurso especial conhecido e provido, para determinar que seja rejulgada a apelação e examinada a eventual presença dos demais requisitos da usucapião especial urbana.

(REsp n. 1.693.732/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/5/2020, DJe de 11/5/2020.)

Por fim, trago a literalidade do dispositivo legal que regulamenta a presente modalidade de usucapião:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”

Observações

Para que seja possível adquirir o domínio de um imóvel através da usucapião é necessária uma documentação precisa, comprovando o justo título quando necessário, bem como o decurso do tempo exigido em cada modalidade; lembrando que a posse deve ser ininterrupta!

Importante lembrar que o procedimento de usucapião poderá, também, ser realizado de forma extrajudicial, nos cartórios de registros de imóveis, apresentando para tanto uma ata notarial atestando o tempo de posse e suas circunstâncias, planta e memorial descritivo do imóvel, certidão negativa dos distribuidores da comarca e o justo título ou outros documentos hábeis a comprovar a posse e sua origem, entre outros aspectos pertinentes a cada caso.

Ainda, enfatizo que é vedada pela Constituição, em seu artigo 183, § 3º, a usucapião de bem público, de propriedade da Uniao, Estado ou Município. Outro fato a se ressaltar é que não é possível usucapir bem imóvel de propriedade de pessoa incapaz, pois contra estes não corre o prazo de prescricional aquisitivo.

Conclusão

Quanto a usucapião, cada caso é um caso, e não nos cabe aqui tentar abordar todas as possibilidades e seus pormenores neste breve artigo, contudo, se você está na posse de um imóvel, e entende que a solução para a regularização seria a usucapião, busque um advogado especialista de sua confiança, e ele poderá dar a orientação específica para o seu caso, com todas as suas particularidades.

Agradeço a sua atenção e por ter chegado até aqui… se tiver interesse em conhecer outras medidas possíveis na regularização de imóveis, fique a vontade para ler mais de nossos artigos. Visite também nosso Instagram e deixe lá o seu comentário!

Até a próxima!